Как внести изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Внести изменения в ПЗЗ может правообладатель участка, орган власти или оператор комплексного развития территории. Предложение подают в комиссию по землепользованию и застройке: у нее 25 дней на заключение, столько же у главы администрации на решение — готовить проект или отклонить. Затем разработка проекта, публичные слушания, утверждение. В Москве вопрос решает Городская комиссия, а весь путь, по отраслевым оценкам, занимает от шести до десяти месяцев.

Прежде чем выбирать путь, стоит оценить градостроительный потенциал участка: что реально допускают ПЗЗ и ГПЗУ. Анализ ПЗЗ и ГПЗУ помогает не запускать долгую процедуру там, где задача закрывается быстрее.

Предложения о внесении изменений в ПЗЗ направляют в комиссию в инициативном порядке. По статьям 31 и 33 ГрК РФ это вправе делать федеральные и региональные органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, а также физические и юридические лица.

Частный собственник участка в этот перечень входит и может инициировать изменения самостоятельно. Предложение вправе направить и любой гражданин — если, по его мнению, действующие правила ведут к неэффективному использованию участков, причиняют вред правообладателям, снижают стоимость недвижимости или нарушают права граждан. Отдельная категория инициаторов — операторы комплексного развития территории.

Со смежными процедурами иначе: их инициирует только собственник или его представитель по доверенности. Это касается отклонения от предельных параметров и разрешения на условно разрешенный вид — подать заявление «за собственника» посторонний гражданин здесь не сможет.

Для частного собственника рабочее основание — третье: поступление его предложения об изменении градостроительного регламента или границ зоны. Комиссия оценивает обоснованность и либо рекомендует предложение к принятию, либо отклоняет с указанием причин.

В Москве решение о внесении изменений в ПЗЗ принимает Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы. В обиходе ее называют ГЗК.

Предложение подают через Департамент градостроительной политики и портал mos.ru, по государственной услуге «Направление предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы». Заявление и документы заверяются усиленной электронной подписью, статус заявки отслеживается в системе.

Официальный срок рассмотрения предложения Городской комиссией — 60 календарных дней. По ряду случаев до вынесения на комиссию требуется предварительная оценка градостроительного потенциала территории, ее готовит Москомархитектура.

В Москве изменение вида использования и технико-экономических показателей участка (площадь, этажность, плотность) для нового строительства или реконструкции проходит именно через ГЗК. Есть и упрощенный порядок, который сокращает сроки: он действует для отдельных случаев, когда участок выделен в отдельную территориальную зону и речь идет об объекте под существующим зданием.

По открытым отраслевым оценкам полный цикл в Москве занимает от шести до десяти месяцев. Собственной практики внесения изменений в ПЗЗ у бюро нет, поэтому данные приведены по открытым источникам, а не по нашему портфелю.

Важно: FOX URBAN GROUP не оказывает услугу внесения изменений в ПЗЗ. Ниже — типовой состав обоснования по открытым источникам, а не перечень работ бюро. Подготовку материалов заказывают у профильного подрядчика, в Москве это может быть, например, профильное городское учреждение.

Генеральный план и ПЗЗ — разные документы. Генеральный план определяет, что строим: это документ территориального планирования, он задает функциональные зоны и планы развития населенного пункта. ПЗЗ определяют, как строим: это документ градостроительного зонирования, он в привязке к территории устанавливает виды разрешенного использования и предельные параметры. Вид разрешенного использования и параметры закреплены в ПЗЗ, а не в генеральном плане.

Отсюда практический вывод: изменить вид использования участка через генеральный план не получится, для этого меняют ПЗЗ. Генеральный план меняют в другом случае — когда нужно изменить функциональное назначение территории или разместить объект, не предусмотренный действующим планированием.

Порядок тоже отличается. Изменения в генеральный план, как и сам план, утверждает представительный орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 24 ГрК РФ). Общественные обсуждения или публичные слушания по генеральному плану длятся от одного до трех месяцев (ст. 5.1), по ПЗЗ — не более месяца. То есть процедура по генеральному плану и длиннее, и выше уровнем.

При этом документы связаны. Если ПЗЗ перестают соответствовать обновленному генеральному плану, это самостоятельное основание для внесения изменений в ПЗЗ (п. 1 ч. 2 ст. 33). Подробнее о процедуре по генеральному плану — в отдельном материале.