Комплексное развитие территории (КРТ): что это и как работает механизм

Комплексное развитие территории (КРТ) — механизм, при котором квартал, промышленная зона или незастроенный участок обновляются по единому решению органа власти и единому договору с инвестором. Жилье, дороги, инженерные сети, школы, детские сады и поликлиники проектируются и строятся одновременно, а не отдельными объектами. Механизм закреплен главой 10 Градостроительного кодекса РФ.

Статья 65 Градостроительного кодекса выделяет четыре вида. От вида зависит, что находится в границах, кто запускает проект и какая градостроительная документация потребуется дальше.

Редевелопмент промзоны идет по правилам КРТ нежилой застройки, и жилые объекты в границы такого проекта попасть не могут. Если в квартале есть и промышленные объекты, и жилые дома, территорию либо делят, либо ведут как КРТ жилой застройки, включая прилегающие участки в пределах одного элемента планировочной структуры (ч. 3 ст. 65 ГрК РФ).

Обязанности распределяют решение о КРТ и договор, а не общее правило: кодекс допускает разные схемы для одного и того же вида КРТ.

Порядок ниже относится к КРТ жилой застройки, самому длинному из четырех сценариев (ч. 6 ст. 66 ГрК РФ).

1. Подготовка проекта решения. Проект главы местной администрации согласуется с уполномоченным органом субъекта РФ. Предмет согласования — границы, срок не более 30 дней.
2. Опубликование проекта решения. Проект размещается на сайте органа власти, в информационных системах и на информационных стендах на самой территории (ч. 3 ст. 67 ГрК РФ).
3. Общие собрания собственников в тех многоквартирных домах, которые не признаны аварийными. Предельный срок устанавливает субъект РФ, и он не может быть менее одного месяца.
4. Принятие и опубликование решения в срок не более 30 дней со дня окончания срока, отведенного на общие собрания (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ).
5. Торги по ст. 69 ГрК РФ и Правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 мая 2021 года № 701. Они не проводятся, если решение реализует сама Российская Федерация, субъект, муниципалитет или оператор КРТ.
6. Заключение договора о комплексном развитии территории.
7. Подготовка и утверждение документации по планировке с очередностью развития: этапами и предельными сроками строительства объектов и инфраструктуры. При необходимости меняются генеральный план и правила землепользования и застройки.
8. Реализация: снос, проектирование, строительство и предоставление участков по утвержденной очередности.

При КРТ нежилой застройки общих собраний нет, но добавляется шаг с правообладателями: они дают согласие на договор не позднее 45 дней со дня получения предложения, а если договор не заключен в течение 60 дней со дня направления его проекта, орган власти вправе отказаться и объявить торги (ч. 7 и 7.1 ст. 66 ГрК РФ). Короче всего процедура при КРТ незастроенной территории: решение, торги, договор, аренда участка без торгов, документация по планировке, строительство.

Границы проекта не окончательны до утверждения документации по планировке. Собственники неаварийного дома вправе исключить его из решения о КРТ, если приняли такое решение на общем собрании до дня утверждения этой документации (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ). Выпавший дом остается внутри новой застройки.

Дома, где собрание не провели в срок, включаются в решение, если законом субъекта РФ не установлены иные правила (ч. 5 ст. 67 ГрК РФ в редакции Федерального закона № 181-ФЗ). Региональный закон здесь важнее федерального умолчания.

Часть объектов изъять нельзя: участки под объектами федерального значения без согласования, неаварийные дома, не отвечающие критериям субъекта, объекты ИЖС и садовые дома вне этих критериев (ч. 8 и 10 ст. 65 ГрК РФ).

Объекты культурного наследия проект не блокируют, но их перечень с обязательством сохранения включается в решение о КРТ (п. 6 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ). Объект, выявленный позже, придется вносить изменением решения.

Отдельная точка — соответствие видов разрешенного использования и предельных параметров действующим правилам. Решение о КРТ может им не соответствовать, и тогда требуется внесение изменений в ПЗЗ в срок не позднее 90 дней со дня утверждения проекта планировки (ч. 3.4 ст. 33 ГрК РФ). Не уложилась администрация в этот срок — стройка ждет.

Структура затрат зависит от исходного состояния территории. В жилой застройке основную нагрузку сверх самого строительства дает расселение, в нежилой — освобождение и подготовка территории, в незастроенной — создание инфраструктуры почти с нуля. Крупнейшая статья при этом одна и та же во всех трех сценариях: строительство зданий и сооружений, от 40 до 46 процентов бюджета проекта.

Доли даны как ориентировочная экспертная оценка: ни нормативные акты, ни профильная литература распределение затрат по статьям не закрепляют. Проверять их нужно на данных конкретного реализованного проекта.

Где экономика проседает на практике, видно по проекту КРТ в Усолье-Сибирском Иркутской области. Решение приняли в 2021 году: областной проект на площади 11 га, из 40 многоквартирных домов 18 признаны аварийными до 1 января 2017 года. На первом этапе планировались семь блок-секций за два года. Пока отдельные блок-секции оценивали поэтапно, финансовая модель сходилась к небольшой прибыли. Расчет изменился после того, как проект объявили единым на всю площадь 11 га: ресурсоснабжающие организации выставили технические условия на 230 млн рублей, и экономика перестала сходиться. Решение пересмотрели. Сейчас строятся две блок-секции, а часть площадей вывели из проекта, чтобы закрыть программу переселения.

Жилищные права граждан при КРТ жилой застройки регулирует статья 32.1 Жилищного кодекса. Собственнику жилого помещения положено возмещение, определяемое по правилам части 7 статьи 32 Жилищного кодекса. По заявлению собственника вместо денег предоставляется равнозначное жилое помещение либо помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения.

Оформляется это договором о переходе права собственности на жилое помещение. Договор заключается в обязательном порядке, на его заключение отводится 45 дней со дня получения собственником проекта договора, и при пропуске срока вопрос переходит в суд. Собственнику, у которого нет другого жилья, по его заявлению сохраняется право пользования освобождаемым помещением на срок до шести месяцев после получения денежного возмещения, если договором не определен более длительный срок.

Инструментов влияния у собственников два, и оба работают через общее собрание: включение неаварийного дома в проект решения и исключение дома из уже принятого решения до утверждения документации по планировке. С 2025 года города федерального значения вправе устанавливать требования к местоположению дома, в котором собственнику предоставляется помещение, поэтому переселение в пределах прежнего района в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе определяется региональным актом.

Конфликт на этом этапе возникает не из-за размера компенсаций. Причина другая: жители узнают о проекте из опубликованного проекта решения и воспринимают его как готовое. Обсуждение планировки и сценариев до публикации снимает часть возражений: как устроено соучаствующее проектирование, разобрано в отдельном материале.

На момент публикации термин «мастер-план» не закреплен в Градостроительном кодексе: его нет ни в главе 10, ни в перечне документов территориального планирования. Юридической силы у такого документа нет, и его решения переносятся в решение о КРТ и в документацию по планировке территории.

При этом решение о КРТ требует обоснования до его принятия. В решение включаются границы территории, перечень объектов под снос, предельный срок реализации, основные виды разрешенного использования, предельные параметры строительства и расчетные показатели обеспеченности коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой (ч. 1 ст. 67 ГрК РФ). Каждый из этих пунктов — результат расчета.

Эти расчеты собирает мастер-план территории: проверка границ на ограничения и права третьих лиц, сценарии освоения с разной плотностью и функциональным составом, расчет нагрузки на инфраструктуру, этапность, оценка экономики каждого сценария. Для администрации это обоснование параметров, которые попадут в решение. Инвестору мастер-план дает возможность оценить проект до торгов, пока обязательства не приняты. После принятия решения расчеты переходят в проект планировки территории с очередностью и предельными сроками, и дальше разработка проекта КРТ идет уже в обязательных формах, установленных кодексом.