Кто разрабатывает мастер-планы и как выбрать подрядчика

Мастер-планы в России разрабатывают четыре типа исполнителей: частные архитектурно-градостроительные бюро, консалтинговые компании, крупные градостроительные институты и междисциплинарные консорциумы. Что подойдет конкретному заказчику, зависит от задачи: нужна стратегия развития территории или детальная проработка отдельного участка. Бюро, которые разрабатывают мастер-планы, различаются не названием, а составом команды и тем, насколько глубоко в проекте проработана экономика.

Внутри этого типа два подвида. Первый — архитектурные бюро, перепрофилировавшиеся под запрос рынка. Второй — бюро с градостроительной специализацией: раньше они делали генеральные планы и ПЗЗ, затем перешли к стратегическому формату.

Сильная сторона таких бюро — детальная проработка: пространственные решения, дизайн-код, благоустройство, привязка к контексту территории. Они уместны там, где нужна детализация, которая затем ляжет в основу технического задания к конкурсу. Характерный пример — малые города и исторические поселения.

Ограничение здесь одно, но существенное: фокус легко смещается на визуальную часть в ущерб экономике. Если экономистов в бюро нет, результатом становится архитектурная концепция, а не мастер-план.

Это компании, выросшие из финансово-экономического и аудиторского консалтинга. Их сильная сторона — экономика: финансовые модели, расчет капитальных и операционных затрат, окупаемость, инвестиционная проработка. В новую отраслевую специфику они входят быстро, обычно через серию интервью с профильными экспертами.

Такие компании чаще берут ограниченные территории с понятным масштабом, который поддается экономическому расчету, в том числе туристические объекты. Ограничение — пространственной и архитектурной детализации будет меньше, если она нужна заказчику.

Пример — Институт Генплана Москвы, государственное автономное учреждение с большим числом отделов и научно-технической базой по транспорту, инженерии и аналитике. Институты такого масштаба мыслят стратегически и хорошо понимают, как решения переносятся в базовую градостроительную документацию: генплан, ПЗЗ, документацию по планировке территории. Институт Генплана Москвы участвовал в мастер-плане агломерации Кавказских Минеральных Вод.

К этому же типу примыкает ДОМ.РФ — институт развития, разрабатывающий мастер-планы силами штатных архитекторов, транспортников и аналитиков. Отдельно стоят региональные и муниципальные центры компетенций в форме АНО: они чаще ведут реализацию отдельных проектов в границах мастер-плана, чем разрабатывают стратегический документ целиком.

Для большинства мастер-планов нужен консорциум, поскольку одна компания редко закрывает весь спектр компетенций. Исключение — исполнители, у которых все направления есть внутри: отдельные подразделения по экономике города, экологии и ГИС с достаточным по качеству штатом.

Формат консорциума — ведущая организация плюс подрядчики. Устойчивая связка, которая встречается регулярно: архитектурно-градостроительное бюро и профильная кафедра урбанистики, берущая на себя аналитику и экономику. Для территорий с выраженной спецификой, например природных, в консорциум привлекают специалиста, авторитетного в конкретной проблеме.

Администрации и институты развития выбирают разработчиков через конкурсные и закупочные процедуры. На конкурсе вес имеет опыт участника: у исполнителя с большим портфелем выполненных работ преимущество в оценке, часть участников при этом выигрывает за счет низкой цены. Реализованные мастер-планы почти не запрашивают, поскольку документ верхнеуровневый; запрашивают портфолио из нескольких проектов.

Федеральная рамка выглядит так: по поручению Президента разрабатываются не менее 200 мастер-планов городов и агломераций в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни». Ранее были утверждены мастер-планы для 25 городов Дальнего Востока и 16 арктических населенных пунктов; их разрабатывали преимущественно крупные консалтинговые компании и отдельные архитектурные бюро.

Что стоит сделать заказчику до объявления конкурса: зафиксировать в техническом задании требования к составу команды и к экономическому блоку, а не только к перечню графических материалов. От формулировок ТЗ напрямую зависит, кого из четырех типов исполнителей вы получите на выходе.

FOX URBAN GROUP — архитектурно-градостроительное бюро полного цикла. Экономику территории мы считаем до архитектуры: сначала оцениваем, что территория способна дать собственнику или городу, и только затем проектируем. Междисциплинарная команда специалистов работает из офисов в Москве и Иркутске. Реализованные проекты — в Иркутской области, Забайкалье, Бурятии, на Дальнем Востоке и на Байкале.

Мы не считаем, что один тип исполнителя лучше остальных: для инвестиционной проработки участка логичнее консалтинг, для агломерации с тяжелым транспортным блоком — институт или консорциум с транспортниками. Наш профиль — территории, где экономика и пространственные решения должны сойтись в одном документе.