0
Чем проект планировки территории отличается от проекта межевания
- Дарья АверченкоРуководитель направления по работе с органами власти. Стаж: 10 лет.
Чем отличается ППТ от ПМТ: предметом и результатом. Проект планировки территории показывает, как территория устроена: где проходят красные линии, где встанут объекты и проезды. Проект межевания показывает, как эта же территория делится на земельные участки с конкретными границами. ППТ отвечает на вопрос «что и где», ПМТ — «чье и в каких границах».
Коротко
Коротко
- ППТ и ПМТ — два вида документации по планировке территории (ч. 4 ст. 41 ГрК РФ).
- Проект планировки идет первым и служит основой для межевания. Проект межевания готовят либо в составе ППТ, либо отдельным документом (ч. 6 ст. 41).
- Состав ППТ закреплен в ст. 42, состав ПМТ — в ст. 43 ГрК РФ.
- Обойтись одним межеванием можно в ограниченных случаях: садоводство и огородничество для собственных нужд, а также территории, где не предусмотрено КРТ и не планируются линейные объекты (ч. 5 ст. 41).
- Если ПМТ готовят отдельно, в границах элемента планировочной структуры с уже утвержденным проектом планировки, слушания по нему не проводятся (ч. 12 ст. 43). Это экономит от 14 до 30 дней.
Сравнительная таблица: ППТ и ПМТ
Сравнительная таблица: ППТ и ПМТ
Проект планировки: что он определяет
Проект планировки: что он определяет
Проект планировки территории выделяет элементы планировочной структуры, устанавливает границы территорий общего пользования и границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, задает характеристики и очередность развития территории (ч. 1 ст. 42 ГрК РФ).
Документ делится на две части: основную, которая идет на утверждение, и материалы по обоснованию. В основную входят чертежи планировки, положение о характеристиках развития территории и положения об очередности (ч. 2, 3 ст. 42).
На чертежах показывают красные линии, если их устанавливают или меняют, границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.
Положение о характеристиках развития фиксирует плотность и параметры застройки в пределах градостроительного регламента, характеристики объектов застройки и инфраструктуры. Положения об очередности задают этапы и предельные сроки проектирования, строительства и реконструкции, при необходимости сноса.
Что это значит для собственника на практике. ППТ отвечает, сколько застройки территория выдержит, где пройдут улицы и проезды, в какой последовательности появятся объекты. Подробнее о наполнении документа — в разборе что такое проект планировки территории.
Документ делится на две части: основную, которая идет на утверждение, и материалы по обоснованию. В основную входят чертежи планировки, положение о характеристиках развития территории и положения об очередности (ч. 2, 3 ст. 42).
На чертежах показывают красные линии, если их устанавливают или меняют, границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.
Положение о характеристиках развития фиксирует плотность и параметры застройки в пределах градостроительного регламента, характеристики объектов застройки и инфраструктуры. Положения об очередности задают этапы и предельные сроки проектирования, строительства и реконструкции, при необходимости сноса.
Что это значит для собственника на практике. ППТ отвечает, сколько застройки территория выдержит, где пройдут улицы и проезды, в какой последовательности появятся объекты. Подробнее о наполнении документа — в разборе что такое проект планировки территории.
Проект межевания: что он определяет
Проект межевания: что он определяет
Проект межевания территории определяет местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков, в том числе чтобы убрать вклинивание, вкрапливание, изломанность границ и чересполосицу (ч. 2 ст. 43 ГрК РФ).
Вторая цель — установление, изменение или отмена красных линий. Работает она в двух ситуациях: для застроенных территорий, где новые объекты капитального строительства не планируются, и при образовании или изменении участка вне территории КРТ, если это влечет исключительно изменение границ территории общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 43).
Структура та же: основная часть плюс материалы по обоснованию. Основная часть — текстовая часть и чертежи межевания (ч. 3, 4 ст. 43).
Текстовая часть содержит перечень и площадь образуемых участков со способами образования, отдельно участки, относимые к территориям или имуществу общего пользования, виды разрешенного использования, координаты характерных точек границ в системе ЕГРН и категорию земель в тех случаях, когда ее определяет документация по планировке.
Чертежи межевания показывают границы элементов планировочной структуры, красные линии, линии отступа от красных линий, границы образуемых и изменяемых участков с условными номерами, границы публичных сервитутов (ч. 6 ст. 43).
Вторая цель — установление, изменение или отмена красных линий. Работает она в двух ситуациях: для застроенных территорий, где новые объекты капитального строительства не планируются, и при образовании или изменении участка вне территории КРТ, если это влечет исключительно изменение границ территории общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 43).
Структура та же: основная часть плюс материалы по обоснованию. Основная часть — текстовая часть и чертежи межевания (ч. 3, 4 ст. 43).
Текстовая часть содержит перечень и площадь образуемых участков со способами образования, отдельно участки, относимые к территориям или имуществу общего пользования, виды разрешенного использования, координаты характерных точек границ в системе ЕГРН и категорию земель в тех случаях, когда ее определяет документация по планировке.
Чертежи межевания показывают границы элементов планировочной структуры, красные линии, линии отступа от красных линий, границы образуемых и изменяемых участков с условными номерами, границы публичных сервитутов (ч. 6 ст. 43).
Когда нужны оба документа, а когда достаточно одного
Когда нужны оба документа, а когда достаточно одного
Новая застройка квартала на свободной территории
Новая застройка квартала на свободной территории
Нужно выделить элементы планировочной структуры, провести улицы и проезды, разместить социальные и инженерные объекты, а под все это образовать участки. Решение: нужны оба документа, межевание разумнее готовить в составе проекта планировки.
Перераспределение или образование участков в сложившейся застройке
Перераспределение или образование участков в сложившейся застройке
Новые объекты не планируются, красные линии либо не затрагиваются, либо меняются только в части границ территории общего пользования. Решение: хватит проекта межевания. Подготовку без ППТ разрешает ч. 5 ст. 41, изменение красных линий в таком объеме — п. 2 ч. 2 ст. 43.
Строительство или реконструкция линейного объекта
Строительство или реконструкция линейного объекта
Проект планировки обязателен по п. 5 ч. 3 ст. 41. Исключение — размещение на публичных землях без предоставления участков и установления сервитутов. Состав документации для линейных объектов Правительство РФ устанавливает отдельно (ч. 4 ст. 41.1). Решение: ППТ обязателен, ПМТ добавляется, если нужно образовать участки или установить сервитуты.
ПМТ в составе ППТ: как это работает
ПМТ в составе ППТ: как это работает
Кодекс дает выбор прямо: проект межевания готовится в составе проекта планировки или отдельным документом (ч. 6 ст. 41 ГрК РФ). На содержание выбор не влияет. На сроки и стоимость влияет заметно.
Подготовка в составе означает единый цикл: одни исходные данные, один комплект изысканий, одна проверка, одни слушания, одно решение об утверждении.
У отдельной подготовки есть процедурный выигрыш. Если проект межевания готовят в границах элемента планировочной структуры, для которого проект планировки уже утвержден, обсуждения и слушания не проводятся (ч. 12 ст. 43). Из процедуры уходит блок от 14 до 30 дней. Исключение одно: слушания понадобятся, если таким проектом межевания устанавливают или меняют красные линии при образовании или изменении участка вне территории КРТ и это меняет границы территории общего пользования.
Здесь есть ограничение по времени, о котором забывают. Изыскания, выполненные для проекта планировки, разрешено использовать при подготовке проекта межевания не дольше пяти лет со дня выполнения (ч. 8 ст. 43). Прошло больше — изыскания повторяют, и вся экономия от разделения пропадает.
Подготовка в составе означает единый цикл: одни исходные данные, один комплект изысканий, одна проверка, одни слушания, одно решение об утверждении.
У отдельной подготовки есть процедурный выигрыш. Если проект межевания готовят в границах элемента планировочной структуры, для которого проект планировки уже утвержден, обсуждения и слушания не проводятся (ч. 12 ст. 43). Из процедуры уходит блок от 14 до 30 дней. Исключение одно: слушания понадобятся, если таким проектом межевания устанавливают или меняют красные линии при образовании или изменении участка вне территории КРТ и это меняет границы территории общего пользования.
Здесь есть ограничение по времени, о котором забывают. Изыскания, выполненные для проекта планировки, разрешено использовать при подготовке проекта межевания не дольше пяти лет со дня выполнения (ч. 8 ст. 43). Прошло больше — изыскания повторяют, и вся экономия от разделения пропадает.
Что заказывать в вашем случае: четыре вопроса
Что заказывать в вашем случае: четыре вопроса
Нужно устанавливать, изменять или отменять красные линии?
Нужно устанавливать, изменять или отменять красные линии?
Тогда вам нужен проект планировки территории (п. 2 ч. 3 ст. 41). Исключение узкое: для застроенной территории без новых объектов капитального строительства и при изменении границ территории общего пользования вне КРТ красные линии устанавливает проект межевания (п. 2 ч. 2 ст. 43).
Планируется комплексное развитие территории либо строительство или реконструкция линейного объекта?
Планируется комплексное развитие территории либо строительство или реконструкция линейного объекта?
Тогда вам нужен проект планировки, он обязателен (п. 5 и п. 7 ч. 3 ст. 41). Проект межевания добавляется, если требуется образовать участки или установить сервитуты.
Нужно только образовать или перераспределить участки в застроенной территории, где новые объекты не планируются?
Нужно только образовать или перераспределить участки в застроенной территории, где новые объекты не планируются?
Тогда вам нужен проект межевания территории. Подготовку без проекта планировки допускает ч. 5 ст. 41.
На этот элемент планировочной структуры уже есть утвержденный проект планировки?
На этот элемент планировочной структуры уже есть утвержденный проект планировки?
Тогда вам нужен проект межевания отдельным документом: общественные обсуждения и публичные слушания по нему не проводятся (ч. 12 ст. 43). Самый короткий из возможных маршрутов.
Если ни один вариант не подходит однозначно, состав определяют по участку и задаче: разработка ППТ и ПМТ.
FAQ
FAQ
Да, но только в случаях ч. 5 ст. 41 ГрК РФ: для территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, а также для территории, где не предусмотрено комплексное развитие и не планируется размещение линейных объектов. Отдельно допускается подготовка ПМТ без ППТ, чтобы определить вид разрешенного использования участка под линейные объекты, которым документация по планировке не требуется.
Проект планировки объемнее по составу: кроме чертежей в него входят положение о характеристиках развития территории, положения об очередности и четырнадцать видов материалов по обоснованию. Проект межевания ограничен текстовой частью и чертежами межевания. При прочих равных ППТ обходится дороже. Конкретные ставки зависят от площади, ограничений и наличия исходных данных, логика расчета близка к той, что описана в разборе стоимость проекта.
Если проект межевания готовился в составе проекта планировки, они проходят одну процедуру и утверждаются одним решением. Если отдельным документом — у него самостоятельное решение того же органа, и в большинстве случаев без общественных обсуждений или публичных слушаний (ч. 12 ст. 43 ГрК РФ).
По общему правилу да. Проекты планировки и проекты межевания, которые утверждает орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа, до утверждения выносятся на общественные обсуждения или публичные слушания (ч. 5 ст. 46). Главное исключение — подготовка ПМТ отдельным документом в границах элемента планировочной структуры, утвержденного проектом планировки (ч. 12 ст. 43).
Расхождение снимают внесением изменений в документацию. Изменения вносят утверждением отдельных частей документации с обязательным опубликованием, согласование проводят применительно к утверждаемым частям (ч. 21 ст. 45). Обсуждения или слушания — только по этим частям (ч. 5.2 ст. 46). Если изменения вносить отказываются, утвержденную документацию оспаривают в судебном порядке (ч. 17 ст. 45).
Определим состав документации под вашу задачу →
Напишем будущее
вашего проекта вместе