Забайкальск — крупнейший сухопутный пункт пропуска на границе России и Китая. Через него проходит около 60% железнодорожного грузооборота между странами. Маршрут Шанхай — Забайкальск — Новосибирск занимает 11 дней против 15 через Благовещенск и 21 через Владивосток. На границе вагоны переводят с российской колеи на китайскую, операция занимает около 5 часов. Положение города определяет его экономику и задает приоритет мастер-плана: раскрыть логистический потенциал территории.

В отличие от большинства малых городов, Забайкальск растет: молодежь уезжает учиться после школы и возвращается после 30–35 лет. При этом инженерная инфраструктура изношена до 90%, в городе 88 аварийных многоквартирных домов и низкая доля благоустроенных территорий. Экономика монозависима от приграничной торговли.

Дефицит общественных пространств и базовых услуг ограничивает качество жизни. Численность населения на 2023 год составляет 13,5 тыс. человек.

Общий объем инвестиций в развитие города до 2035 года составляет 262 млрд руб, более 80% из них внебюджетные. Основная статья расходов, приграничная логистика, занимает 115 млрд руб, или 43,9% бюджета мастер-плана. На жилую и общественно-деловую застройку приходится 82 млрд руб; на инженерную инфраструктуру — 9,9%. Остальное распределено между туризмом, транспортной и социальной инфраструктурой, благоустройством.

В основу модели заложены два экономических ядра: приграничная логистика и базовый комфорт для семей сотрудников новых производств. Жилые кварталы и логистические объекты разведены по разные стороны железной дороги, чтобы грузовое движение не пересекалось с жилой застройкой. Зонирование снимает конфликт между грузовым движением и повседневной жизнью города.

Мастер-план предусматривает мост через железную дорогу, расширение инфраструктуры хранения грузов, туристско-рекреационную зону у границы с Китаем и переселение жителей из аварийного жилья в новые кварталы. Отдельные территории зарезервированы под перспективную жилую застройку, развивается водно-зеленый каркас, повышающий устойчивость города к ветру и пыли.

Мастер-план просчитан в трех сценариях. Полная реализация всех проектов, включая концептуальные, дает рост населения до 26 тыс. человек. Сценарий без туристического кластера и сухого порта приводит к 21 тыс. Минимальный сценарий, где реализуются только проекты с уже выкупленными участками, дает 17 тыс. Сценарность определяет очередность: проекты высокой вероятности ставятся первыми, концептуальные относят в конец горизонта планирования.

Проекты мастер-плана синхронизированы с программами региональных министерств: к документу приложены официальные письма с перечнем объектов и годом реализации по каждому ведомству.

Для исполнения предложен проектный офис, оператор мастер-плана, а также механизм ежегодного и ежеквартального мониторинга целевых показателей. Синхронизация с ведомственными планами и постоянный мониторинг закрепляют мастер-план как административное обязательство.