Что входит в состав мастер-плана

Полина Кириенко

Руководитель проектов развития территорий. Стаж: 10 лет.

Состав мастер-плана обычно делится на три блока: анализ, концепция, детализация. Внутри них умещается около двенадцати разделов. Ядро документа — комплексный анализ территории, пространственный каркас, экономическая модель и дорожная карта. Единого утвержденного перечня нет: набор разделов и глубину проработки задает техническое задание, а не отраслевой норматив.

Коротко

Мастер-план не входит в перечень документов Градостроительного кодекса РФ, поэтому его состав нормативно не закреплен.
Три логических блока: анализ, концепция, детализация. Каждый следующий раздел опирается на предыдущий. Выдернуть один и оставить остальные не получится.
Обязательный минимум для рабочего документа: экономическая модель, источники финансирования и дорожная карта.
Один и тот же перечень разделов можно проработать за три месяца, а можно за год. Разница в детализации и в том, ляжет документ в работу или на полку. Глубину проработки диктует техническое задание.

Почему у мастер-плана нет утвержденного состава

Мастер-план не относится к документам, предусмотренным Градостроительным кодексом РФ. Отсюда и отсутствие нормативной формы: на момент публикации термин в федеральном законодательстве не закреплен. Наполнение определяет техническое задание, а не стандарт. Именно техническое задание на мастер-план фиксирует, какие разделы вы получите и с какой глубиной. Договор говорит о деньгах и сроках, ТЗ — о содержании.

Глубина проработки зависит от трех вещей: состав команды и объем ее вспомогательных подразделений; данные, которые вообще доступны на территории; отношение заказчика к документу.

Из чего состоит мастер-план: три части

Часть 1. Анализ: что происходит на территории сегодня

Комплексный анализ территории

Что это

Аудит и инвентаризация существующего состояния сразу по всем направлениям. По сути то же самое, что появится позже в детализации, но применительно к сегодняшнему дню: что, где, как и почему происходит и кто за этим стоит. На выходе — свод ограничений и потенциала. Что можно использовать, на что можно повлиять, а что придется принять как данность. Сюда же входит выявление резервов территории.

На какой вопрос отвечает

Что представляет собой территория прямо сейчас, до любых решений.

В каком виде сдается

Аналитический том или раздел альбома с картографическими схемами и таблицами исходных данных.

Если раздела нет

Разработку попросту нельзя начать, решения повиснут в воздухе. Заказчики этот раздел проверяют внимательнее прочих, хотя нужен он в первую очередь самой команде разработки.

Социально-экономический анализ

Что это

Формально часть комплексного анализа, но ее выносят отдельно из-за веса. Первый слой — демография: численность, состав, прогноз того, сколько людей и какого возраста будет жить на территории к целевому году. Второй — экономическая база: за счет чего территория существует, какие есть смежные сферы, есть ли потенциал для малого бизнеса и сервисов, какие льготы и меры поддержки способен дать муниципалитет.

На какой вопрос отвечает

Кто здесь живет и работает, за счет чего держится территория и куда она движется.

В каком виде сдается

Раздел аналитического тома с демографическими и экономическими таблицами и графиками.

Если раздела нет

Планировочные и экономические решения оторвутся от реального населения. По сути раздел отвечает на вопрос, почему люди остаются здесь жить и работать. Без этого ответа остальное теряет смысл.

Анализ стейкхолдеров и запросов жителей

Что это

Сбор запросов и вовлечение на нескольких уровнях: опросы, глубинные интервью, стратегические сессии — индивидуально и группами. Задача — понять, что жители хотят видеть на территории, кто основные акторы (администрация, бизнес, активисты, жители) и какие есть группы пользователей, включая нетипичные.

На какой вопрос отвечает

Кто заинтересованные стороны и что они хотят получить.

В каком виде сдается

Раздел с результатами вовлечения, карты запросов, реестр стейкхолдеров. Часто под это разворачивают отдельный сайт вовлечения с картой замечаний.

Если раздела нет

Развитие будет считаться навязанным сверху, а решения не найдут поддержки на этапе реализации.

Часть 2. Концепция: куда территория движется

Видение, целеполагание и сценарии развития

Что это

Формулировка видения: миссия, цель, задачи, ключевые принципы. Зачем развиваем территорию и куда идем. Рядом стоит сценарное проектирование. Сценарии работают на двух уровнях: либо перебираем варианты, чтобы выбрать направление, либо цель уже задана, и мы ищем путь к ней между факторами, на которые повлиять не можем.

На какой вопрос отвечает

Зачем развиваем территорию, кем хотим быть и по какому сценарию идем.

В каком виде сдается

Стратегический раздел концепции с описанием сценариев.

Если раздела нет

Дальнейшие решения станут бессистемными — не будет критерия, что считать успехом.

Пространственный каркас

Что это

Опорная пространственная структура на горизонт 20–50 лет. Каркас вырастает из экономики и системы расселения, разводит потоки и функции по территории.

На какой вопрос отвечает

Как территория устроена в пространстве, и как она будет расти вдолгую.

В каком виде сдается

Схема пространственного каркаса и планировочные чертежи.

Если раздела нет

Линейные объекты и застройка встанут хаотично, а переделка обойдется дорого.

Функциональное зонирование

Что это

Прямой вывод из пространственного каркаса: распределение функций по территории. Где жилье, где производство, где общественные функции и социальная инфраструктура вроде школ и детских садов. Дальше зонирование переходит в рекомендации по изменению генерального плана и правил землепользования и застройки.

На какой вопрос отвечает

Где и что размещается.

В каком виде сдается

Схема функционального зонирования и рекомендации по генплану и ПЗЗ.

Если раздела нет

Не будет основы для градостроительной документации и разрешительных решений.

Транспортный каркас и инженерная инфраструктура

Что это

Транспортная сеть и инженерные сети территории. Транспортный каркас многослойный: дороги, маршруты общественного транспорта, остановки, парковки, полосы, при необходимости — объездные дороги. Инженерия идет рядом. Особенность в том, что это линейные объекты, которые потом крайне сложно сдвинуть. Поэтому их закладывают заранее и на длинный горизонт.

На какой вопрос отвечает

Как территория связана и обеспечена ресурсами.

В каком виде сдается

Транспортная и инженерная схемы, укрупненные решения.

Если раздела нет

Придется вскрывать уже сделанное благоустройство и готовую застройку, чтобы проложить сети. Одна из самых частых причин переделок на этапе реализации.

Озеленение, открытые пространства и городские пустоты

Что это

Водно-зеленый каркас и благоустройство открытых пространств: площади, скверы, озелененные улицы. Крупные парки лучше закреплять заранее. Отдельный сюжет — городские пустоты, территории, которые сознательно оставляют под будущее развитие. Чтобы пустота не деградировала, ее временно оформляют как открытое пространство, например сквер, но с общим пониманием, что через несколько лет здесь появится другая функция.

На какой вопрос отвечает

Как устроены зелень, общественные пространства и территориальные резервы.

В каком виде сдается

Схема озеленения и открытых пространств, реестр резервных участков.

Если раздела нет

Зеленый каркас распадается, а резервные территории застраиваются стихийно. Резерв под длинный горизонт планируют редко, хотя по-хорошему он должен попадать в мастер-план.

Часть 3. Детализация: кто, что, где и когда делает

Экономическая модель, инвестпроекты и источники финансирования

Что это

Ключевые проекты территории, обычно их около десяти, описываются паспортами: участок, примерная стоимость по аналогам, срок окупаемости, стоимость эксплуатации, потенциальные пользователи и поток. По ним считают финансово-экономические модели и эффекты от реализации. Часть проектов бюджетные, часть рассчитана на привлечение бизнеса. Паспорт проекта согласуют с министерством экономики региона или с профильными институтами развития — КРДВ, ВЭБ.

На какой вопрос отвечает

За чей счет и с какой окупаемостью реализуется развитие.

В каком виде сдается

Перечень таблиц с финансово-экономическими моделями и паспорта инвестпроектов.

Если раздела нет

Мастер-план остается картинкой без источников денег и без понимания возврата. Как считается экономика девелоперского проекта — разбираем отдельно.

“

«Экономика территорий — это создание условий для привлечения денежных средств из четырех источников: регионального, муниципального, внебюджетного и частного»

— Дмитрий Фальковский, генеральный директор FOX URBAN GOUP

Приоритетные проекты (быстрые победы)

Что это

Проекты со сроком до трех-пяти лет, дающие заметный видимый эффект при небольших затратах. Их задача — показать, что развитие началось.

На какой вопрос отвечает

Что можно сделать быстро и наглядно.

В каком виде сдается

Перечень приоритетных проектов с укрупненной оценкой.

Если раздела нет

Ранних результатов не будет, доверие к документу просядет. Есть и обратная оговорка: быстрые победы не заменяют стратегию. Если мастер-план состоит из них целиком, это уже не документ развития, а набор тактических мер.

Этапность и дорожная карта

Что это

Конкретный список мероприятий — кто, где и когда делает — сведенный в согласованную последовательность. Дорожная карта учитывает реальные сроки процедур: принятие решений на всех уровнях власти, разработку рабочей документации, прохождение экспертиз, внесение изменений в градостроительную документацию. Она же фиксирует правильный порядок: благоустройство улицы нельзя запускать раньше прокладки инженерных сетей, иначе его придется вскрывать.

На какой вопрос отвечает

В каком порядке и в какие сроки все реализуется.

В каком виде сдается

Дорожная карта в табличном редактируемом виде, отдельно от презентационного альбома.

Если раздела нет

Появляются нереалистичные сроки. Частая ошибка: мастер-план сделан в одном году, а первое мероприятие поставлено на следующий, хотя к тому моменту сам документ еще будет проходить согласование. Как выстраивается последовательность работ — в материале об этапах разработки мастер-плана.

Система индикаторов и мониторинг

Что это

Набор измеримых показателей, по которым отслеживают, движется территория к целевому состоянию или нет, и регламент корректировки документа. Индикаторы привязывают к целям из раздела целеполагания: демография, обеспеченность инфраструктурой, объем привлеченных внебюджетных средств, реализация мероприятий дорожной карты.

На какой вопрос отвечает

Как понять, что мастер-план работает.

В каком виде сдается

Набор индикаторов с целевыми значениями по годам и регламент мониторинга.

Если раздела нет

Проверить исполнение нечем: документ невозможно ни защитить перед вышестоящим органом, ни скорректировать по факту.

Сводная таблица состава мастер-плана

Таблицу можно прокручивать по горизонтали

Раздел	Результат	В каком виде	Кто пользуется
Комплексный анализ территории	Карта ограничений, потенциала, резервов	Аналитический том, схемы	Команда разработки, заказчик
Социально-экономический анализ	Прогноз демографии и экономики	Таблицы, графики	Заказчик, экономблок
Стейкхолдеры и запросы жителей	Реестр запросов и групп пользователей	Раздел вовлечения, карты	Социологи, власть, заказчик
Видение, целеполагание, сценарии	Миссия, цель, сценарии	Стратегический раздел	Заказчик, уровни власти
Пространственный каркас	Опорная структура территории	Схема, чертежи	Архитекторы, градостроители
Функциональное зонирование	Распределение функций	Схема, рекомендации ГП/ПЗЗ	Муниципалитет, проектировщики
Транспорт и инженерная инфраструктура	Сети и связи территории	Транспортная, инженерная схемы	Инженеры, ресурсоснабжающие
Озеленение, пространства, пустоты	Зеленый каркас и резервы	Схема, реестр резервов	Благоустройство, муниципалитет
Экономическая модель и источники	Паспорта проектов, окупаемость	Таблицы финмоделей	Инвесторы, минэкономики, институты
Приоритетные проекты	Быстрые победы	Перечень с оценкой	Заказчик, муниципалитет
Этапность и дорожная карта	Сроки и порядок работ	Таблица (редактируемая)	Заказчик, органы власти
Индикаторы и мониторинг	Показатели и правила корректировки	Набор индикаторов, регламент	Заказчик, курирующий орган

Чего в мастер-плане быть не должно

Первый признак слабого документа — перекос в сторону визуализаций. Когда альбом большей частью состоит из эффектных картинок и презентационной подачи и лишь малой из аналитики, за оболочкой обычно нет понимания, как территория будет функционировать дальше. Рабочее соотношение обратное: аналитика и механизмы реализации весят больше, чем подача.

Маркеры узнаются быстро. Обильное внимание к дизайн-коду. Эффектные здания, несоразмерные территории, без ответа на вопрос, как они будут работать и окупаться. Перевес быстрых побед над долгосрочными решениями, которые надо вести из года в год. Такой документ — тактика, а не стратегия; сервисные решения полезны, но взгляд в будущее они не заменяют.

Второй типичный дефект — нереалистичные сроки. В слабом документе они поставлены без учета времени на принятие решений, разработку рабочей документации, экспертизы и изменения в градостроительную документацию. Подробный разбор — в материале о типичных ошибках мастер-планирования.

Главный критерий противоположен. Документ должен быть понятен тем, кто будет им распоряжаться, и удобен в ежедневной работе. Иногда вместо эффектного PDF полезнее рабочая таблица, которую заказчик действительно откроет.

Рамочная концепция

Опираясь на анализ, команда задает вектор развития и проверяет его на прочность. Здесь разворачивается сценарное планирование: как территория поведет себя при разных условиях. Концепцию сверяют с жителями, властью и бизнесом на стратегических сессиях, то есть со всеми стейкхолдерами.

Как проверить состав перед приемкой

Кто принимает мастер-план, зависит от заказчика. На частной территории это может быть один человек, например инвестор. По городу документ обычно отсматривают все профильные департаменты, иногда смешанная рабочая группа с участием вице-губернатора, отраслевых министерств и муниципалитета. Если территория государственная, к заказчику добавляется курирующее министерство.

Перед приемкой пройдите документ по составу: каждый раздел на месте, каждый сдан в заявленном виде, каждый связан с предыдущим. Проверять стоит не наличие названия раздела в оглавлении, а результат внутри него — тот, что заявлен в сводной таблице выше. Полная версия пунктов проверки с пояснениями — в скачиваемом чек-листе.

Скачать чек-лист «12 разделов мастер-плана, которые должны быть в составе» →

Скачать