Мастер-план: что это такое и зачем он нужен территории

Полина Кириенко

Руководитель проектов развития территорий. Стаж: 10 лет.

Мастер-план — это документ стратегического пространственного развития территории. Он определяет, что и в какой последовательности на ней появится, сколько это стоит и кто за это отвечает. На дату публикации мастер-план не закреплен в Градостроительном кодексе как отдельный документ и обязательным не является: его решения получают силу, когда переходят в генеральный план и правила землепользования и застройки.

Звучит суховато, но за формулировкой стоит вещь довольно амбициозная: свести в одну логику три сюжета, которые обычно живут порознь — социологию, экономику и пространство — чтобы ответить, куда территория движется, в каком порядке она это делает и на чьи деньги. Здесь и главное отличие от генерального плана. Генплан строг и почти техничен: он говорит, что и где допустимо возвести, какие зоны за чем закреплены. Мастер-план начинает раньше и с другого конца — он спрашивает, зачем эту территорию развивать и что должно измениться в жизни людей, а не только в конфигурации кварталов. Как устроена разработка мастер-плана территории по стадиям, разбираем в отдельной статье.

Коротко

Сверхзадача мастер-плана — согласовать интересы трех сторон власти, бизнеса и жителей, чтобы долгосрочные проекты доходили до финала при любой смене администрации.
Самая недооцененная функция мастер-плана — страховка от управленческого хаоса при смене власти.
Классическая структура складывается из трех частей: анализ территории, рамочная концепция и детализация с перечнем проектов.
Мастер-план не обладает самостоятельной юридической силой — его решения работают, когда переходят в генеральный план и правила землепользования и застройки.
На дату публикации термин «мастер-план» в Градостроительном кодексе как отдельный документ не закреплен, изменения в правовом статусе на подходе, подробнее ниже.

Мастер-план простыми словами

Проще всего показать разницу на примере. Возьмем два одинаковых участка с одним и тем же видом разрешенного использования (ВРИ). По генеральному плану и правилам землепользования на них можно построить одно и то же. Но результат выйдет разным. На одном появится склад, который через несколько лет закроется, потому что спрос не посчитали. На другом — производство с рабочими местами и налогами, потому что за решением стоял сценарий: кто здесь работает, что везут, как участок связан с остальной территорией. Эту разницу и создает мастер-план. Генеральный план задает правила, мастер-план — замысел, ради которого правила вообще нужны. Поэтому мастер-план называют стратегией пространственного развития территории, а не проектом отдельного объекта.

Мастер-план Ивано-Арахлейского ООПТ от FOX URBAN GROUP. Функциональное зонирование Иваново-Арахлейского природного парка с инвестиционными проектами

Зачем территории нужен мастер-план

Слаженность и защита долгосрочных проектов

Приходит новая власть, отказывается от начинаний предыдущей и начинает с чистого листа. Сложные многолетние проекты не доживают до реализации. Мастер-план закрепляет долгосрочные приоритеты и прикрывает их от смены курса.

Предсказуемость для инвестора

Бизнес приходит на территорию тогда, когда видит, к чему она придет через годы, и уверен, что планы не перечеркнут одним росчерком пера.

Сценарное планирование

Команда взвешивает внешние факторы, на которые город почти не влияет, но которые с высокой вероятностью случатся, и под каждый сценарий территория готовится заранее: какие земли развивать, какие консервировать, что придержать в резерве, чтобы не переделывать одни и те же решения по многу раз.

Что входит в мастер-план

Рамочная концепция

Опираясь на анализ, команда задает вектор развития и проверяет его на прочность. Здесь разворачивается сценарное планирование: как территория поведет себя при разных условиях. Концепцию сверяют с жителями, властью и бизнесом на стратегических сессиях, то есть со всеми стейкхолдерами.

Анализ территории

Его проводит внешняя команда, не связанная с городом. Она изучает, что на территории есть и как она устроена. У стороннего взгляда есть преимущество: он видит то, что изнутри давно стало невидимым. Анализ вытаскивает наружу проблемные точки и потенциал, формирует каркас территории и опорные технико-экономические показатели (ТЭП). Особенно ценен он для тех, кто территорию знает поверхностно, — для региональной власти или для бизнеса, который только присматривается к инвестициям.

Детализация

Видение обретает конкретные проекты и мероприятия, сведенные в дорожную карту. Именно этот финальный документ и принято называть стратегическим мастер-планом. Тут же готовится задание на правку нормативной базы: какие зоны действующего генерального плана придется скорректировать, чтобы они не спорили с мастер-планом. Проекты удобно раскладывать на две группы. Фундаментальные решения остаются на десятилетия: застройка, инженерия, благоустройство парков и скверов. Сервисные, они же приоритетные проекты и быстрые победы, дают заметный эффект быстро: новые сервисы, цифровые связи, иные форматы использования пространств. Такое деление облегчает планирование — капитальные проекты и быстрые улучшения идут параллельно, не мешая друг другу.

Таблицу можно прокручивать по горизонтали

Раздел	На какой вопрос отвечает	Кто пользуется
Анализ территории	Что есть на территории сегодня	Команда, заказчик, инвестор
Социально-экономический анализ	За счет чего живет территория	Заказчик, экономический блок
Запросы жителей и стейкхолдеров	Что нужно людям и сторонам	Социологи, власть, заказчик
Пространственный каркас и зонирование	Как территория устроена и растет	Градостроители, муниципалитет
Экономическая модель и ТЭП	За чей счет и с какой окупаемостью	Инвесторы, минэкономики
Приоритетные проекты и дорожная карта	Кто, что, где и когда делает	Заказчик, органы власти

Таблица разделов мастер-плана: анализ территории, социально-экономический анализ, запросы жителей, пространственный каркас и зонирование, экономическая модель и ТЭП, приоритетные проекты и дорожная карта — с указанием, на какой вопрос отвечает каждый раздел и кто им пользуется.

Как это работает на практике: Забайкальск

В практике FOX URBAN GROUP мастер-план Забайкальска сделан как рамочный документ. Территория — 14,8 км², год разработки — 2023-2026, стоимость — 262 млрд. Формально документ не утвержден и в перечень мастер-планов городов Дальнего Востока не входит, но заложенные в нем проекты согласованы с муниципальной и региональной властью, и территория шаг за шагом развивается именно по ним. Первыми в дело идут решения, на которые проще всего повлиять, например благоустройство. По этой линии наша команда выиграла проекты благоустройства центрального парка и привокзальной площади — часть рекреационной инфраструктуры мастер-плана. В этом году прибавился третий: благоустройство набережной озера. Полный состав этого проекта показан в кейсе Забайкальска.

Хотите понять, что даст мастер-план вашей территории? Оценка потенциала за 2 дня →

Запросить анализ

Мастер-план и генеральный план: в чем разница

Генеральный план — документ обязательный, он закрепляет функциональные зоны: что и где размещать. Мастер-план стоит ярусом выше и отвечает на другие вопросы — зачем и в какой последовательности развивать территорию, прихватывая с собой экономику и приоритеты. Заменить генплан он не может: его решения переносятся в генеральный план и правила землепользования отдельной работой. Подробнее — в материале о том, чем мастер-план отличается от генерального плана.

Таблицу можно прокручивать по горизонтали

Параметр	Мастер-план	Генеральный план
Юридический статус	На дату публикации не закреплен в ГрК как отдельный документ, обязательным не является	Обязательный документ, предусмотрен ГрК РФ
На какой вопрос отвечает	Зачем и в какой последовательности развивать территорию	Что и где на территории можно размещать
Горизонт планирования	Стратегический, со сценариями на десятилетия	Долгосрочный, фиксирует целевое зонирование
Кто утверждает	Заказчик и профильные органы	Представительный орган муниципалитета
Что происходит с решениями дальше	Переносятся в генплан, ПЗЗ и ППТ отдельной работой	Основание для ПЗЗ, ППТ, ГПЗУ и проектирования

Сравнительная таблица: мастер-план и генеральный план по параметрам юридический статус, назначение, горизонт планирования, кто утверждает и что происходит с решениями дальше.

Как решения мастер-плана доходят до реализации

Мастер-план стратегичен по природе, и каждое мероприятие согласуется на своем уровне: муниципальном, региональном, а для проектов федерального значения — на федеральном. Дальше начинается дробление. Проекты раскладываются на небольшие, но связанные между собой части и выполняются друг за другом по дорожной карте, чтобы развитие шло сбалансированно, а не рассыпалось на отдельные объекты. Показательный пример — Дальний Восток: проекты из мастер-планов перетекают в долгосрочный комплексный план социально-экономического развития территории и уже реализуются.

Пространственная часть видения переходит в генеральный план. На практике бюро формирует задание: какие зоны действующего генерального плана надо изменить в следующей редакции, чтобы они соответствовали мастер-плану. Затем в существующий генплан вносятся изменения. Если город заказывает новый генеральный план, он разрабатывается уже на основе мастер-плана. Саму разработку генпланов и правил землепользования ведут профильные организации: это отдельный вид работ. Следующий за генпланом уровень детализации — проект планировки территории.

Мастер-план и Градостроительный кодекс: правовой статус

Введение термина «мастер-план» в законодательство обсуждают уже несколько лет. Есть поручение подготовить мастер-планы для 200 городов и агломераций, а единой закрепленной формы документа до сих пор нет. Появления термина в правовом поле ждут, но каким он будет в окончательном виде, когда и на что распространится, на дату публикации не определено.

Отдельно стоит развести мастер-план и единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования. Единый документ — это генеральный план плюс правила землепользования и застройки под одной обложкой. Раньше они существовали порознь: генплан фиксировал целевое состояние территории на годы вперед, правила землепользования более гибко подстраивали текущее положение дел. Единый документ мастер-плану не равен, это другой уровень работы.

Для каких территорий разрабатывают мастер-план

Масштаб бывает разным, но задача во всех случаях одна: связать экономику, пространство и интересы участников в программу, которую реально выполнить.

Город и агломерация: развитие населенного пункта или группы связанных территорий.
Район или квартал: развитие части города.
Промышленная площадка: редевелопмент и смена назначения.
Туристическая территория: кластер с расчетом потока и инфраструктуры.
Земельный участок девелопера: обоснование застройки и сценариев использования.

В подборке мастер-планов российских городов можно посмотреть, как выглядят такие работы в разных городах.

Карта мастер-плана Окинского района FOX URBAN GROUP. Туристические кластеры Тункинской долины и Восточных Саян: Хойто-Гол, Саяны, Шумак, Мунку-Сардык, с расположением населенных пунктов и объектов размещения.

Кто и на каком этапе заказывает мастер-план

Заказывают его на входе в развитие территории. Круг заказчиков такой: администрации городов и регионов, институты развития, девелоперы, собственники крупных активов. Администрация получает согласованную программу развития, инвестор — обоснование вложений и внятную картину того, какой территория станет через годы. Разработка обычно длится около года: за это время команда проходит путь от анализа до детализированного документа. Как устроены этапы этой работы, подробно разобрано в материале об этапах разработки мастер-плана.

Сколько стоит мастер-план и сколько занимает разработка

Цена зависит от площади территории, стадии и объема исходных данных. Единого прайса не существует: документ для участка девелопера и документ для города различаются в разы. Срок в среднем около года. Детальный разбор цены и факторов, от которых она зависит, вынесен на страницу стоимости разработки.

Не путать

Словом «мастер-план» называют не только градостроительный документ. В фармацевтическом производстве есть валидационный мастер-план — план валидации процессов. В кинопроизводстве мастер-планом называют план съемочного процесса. В этой статье речь идет только о градостроительном значении: развитии территорий, городов и участков.