Что такое мастер-план: стратегия развития города простыми словами

Полина Кириенко

Руководитель проектов развития территорий. Стаж: 10 лет.

Мастер-план — это документ стратегического пространственного развития территории. Он определяет, что и в какой последовательности на ней появится, сколько это стоит и кто за это отвечает. На дату публикации мастер-план не закреплен в Градостроительном кодексе как отдельный документ и обязательным не является: его решения получают силу, когда переходят в генеральный план и правила землепользования и застройки.

Звучит суховато, но за формулировкой стоит вещь довольно амбициозная: свести в одну логику три сюжета, которые обычно живут порознь — социологию, экономику и пространство — чтобы ответить, куда территория движется, в каком порядке она это делает и на чьи деньги. Здесь и главное отличие от генерального плана. Генплан строг и почти техничен: он говорит, что и где допустимо возвести, какие зоны за чем закреплены. Мастер-план начинает раньше и с другого конца — он спрашивает, зачем эту территорию развивать и что должно измениться в жизни людей, а не только в конфигурации кварталов. Как устроена разработка мастер-плана территории по стадиям, разбираем в отдельной статье.

Коротко

Сверхзадача мастер-плана — согласовать интересы трех сторон власти, бизнеса и жителей, чтобы долгосрочные проекты доходили до финала при любой смене администрации.
Самая недооцененная функция мастер-плана — страховка от управленческого хаоса при смене власти.
Классическая структура складывается из трех частей: анализ территории, рамочная концепция и детализация с перечнем проектов.
Мастер-план не обладает самостоятельной юридической силой — его решения работают, когда переходят в генеральный план и правила землепользования и застройки.
На дату публикации термин «мастер-план» в Градостроительном кодексе как отдельный документ не закреплен, изменения в правовом статусе на подходе, подробнее ниже.

Мастер-план простыми словами

Проще всего показать разницу на примере. Возьмем два одинаковых участка с одним и тем же видом разрешенного использования (ВРИ). По генеральному плану и правилам землепользования на них можно построить одно и то же. Но результат выйдет разным. На одном появится склад, который через несколько лет закроется, потому что спрос не посчитали. На другом — производство с рабочими местами и налогами, потому что за решением стоял сценарий: кто здесь работает, что везут, как участок связан с остальной территорией. Эту разницу и создает мастер-план. Генеральный план задает правила, мастер-план — замысел, ради которого правила вообще нужны. Поэтому мастер-план называют стратегией пространственного развития территории, а не проектом отдельного объекта.

Мастер-план Ивано-Арахлейского ООПТ от FOX URBAN GROUP. Функциональное зонирование Иваново-Арахлейского природного парка с инвестиционными проектами

Зачем территории нужен мастер-план

Слаженность и защита долгосрочных проектов

Приходит новая власть, отказывается от начинаний предыдущей и начинает с чистого листа. Сложные многолетние проекты не доживают до реализации. Мастер-план закрепляет долгосрочные приоритеты и прикрывает их от смены курса.

Предсказуемость для инвестора

Бизнес приходит на территорию тогда, когда видит, к чему она придет через годы, и уверен, что планы не перечеркнут одним росчерком пера.

Сценарное планирование

Команда взвешивает внешние факторы, на которые город почти не влияет, но которые с высокой вероятностью случатся, и под каждый сценарий территория готовится заранее: какие земли развивать, какие консервировать, что придержать в резерве, чтобы не переделывать одни и те же решения по многу раз.

Что входит в мастер-план

Рамочная концепция

Опираясь на анализ, команда задает вектор развития и проверяет его на прочность. Здесь разворачивается сценарное планирование: как территория поведет себя при разных условиях. Концепцию сверяют с жителями, властью и бизнесом на стратегических сессиях, то есть со всеми стейкхолдерами.

Анализ территории

Его проводит внешняя команда, не связанная с городом. Она изучает, что на территории есть и как она устроена. У стороннего взгляда есть преимущество: он видит то, что изнутри давно стало невидимым. Анализ вытаскивает наружу проблемные точки и потенциал, формирует каркас территории и опорные технико-экономические показатели (ТЭП). Особенно ценен он для тех, кто территорию знает поверхностно, — для региональной власти или для бизнеса, который только присматривается к инвестициям.

Детализация

Видение обретает конкретные проекты и мероприятия, сведенные в дорожную карту. Именно этот финальный документ и принято называть стратегическим мастер-планом. Тут же готовится задание на правку нормативной базы: какие зоны действующего генерального плана придется скорректировать, чтобы они не спорили с мастер-планом. Проекты удобно раскладывать на две группы. Фундаментальные решения остаются на десятилетия: застройка, инженерия, благоустройство парков и скверов. Сервисные, они же приоритетные проекты и быстрые победы, дают заметный эффект быстро: новые сервисы, цифровые связи, иные форматы использования пространств. Такое деление облегчает планирование — капитальные проекты и быстрые улучшения идут параллельно, не мешая друг другу.

Таблица разделов мастер-плана: анализ территории, социально-экономический анализ, запросы жителей, пространственный каркас и зонирование, экономическая модель и ТЭП, приоритетные проекты и дорожная карта — с указанием, на какой вопрос отвечает каждый раздел и кто им пользуется.

Как это работает на практике: Забайкальск

В практике FOX URBAN GROUP мастер-план Забайкальска сделан как рамочный документ. Территория — 14,8 км², год разработки — 2023-2026, стоимость — 262 млрд. Формально документ не утвержден и в перечень мастер-планов городов Дальнего Востока не входит, но заложенные в нем проекты согласованы с муниципальной и региональной властью, и территория шаг за шагом развивается именно по ним. Первыми в дело идут решения, на которые проще всего повлиять, например благоустройство. По этой линии наша команда выиграла проекты благоустройства центрального парка и привокзальной площади — часть рекреационной инфраструктуры мастер-плана. В этом году прибавился третий: благоустройство набережной озера. Полный состав этого проекта показан в кейсе Забайкальска.

Хотите понять, что даст мастер-план вашей территории? Оценка потенциала за 2 дня →

Запросить анализ

Мастер-план и генеральный план: в чем разница

Генеральный план — документ обязательный, он закрепляет функциональные зоны: что и где размещать. Мастер-план стоит ярусом выше и отвечает на другие вопросы — зачем и в какой последовательности развивать территорию, прихватывая с собой экономику и приоритеты. Заменить генплан он не может: его решения переносятся в генеральный план и правила землепользования отдельной работой. Подробнее — в материале о том, чем мастер-план отличается от генерального плана.

Сравнительная таблица: мастер-план и генеральный план по параметрам юридический статус, назначение, горизонт планирования, кто утверждает и что происходит с решениями дальше.

Как решения мастер-плана доходят до реализации

Мастер-план стратегичен по природе, и каждое мероприятие согласуется на своем уровне: муниципальном, региональном, а для проектов федерального значения — на федеральном. Дальше начинается дробление. Проекты раскладываются на небольшие, но связанные между собой части и выполняются друг за другом по дорожной карте, чтобы развитие шло сбалансированно, а не рассыпалось на отдельные объекты. Показательный пример — Дальний Восток: проекты из мастер-планов перетекают в долгосрочный комплексный план социально-экономического развития территории и уже реализуются.

Пространственная часть видения переходит в генеральный план. На практике бюро формирует задание: какие зоны действующего генерального плана надо изменить в следующей редакции, чтобы они соответствовали мастер-плану. Затем в существующий генплан вносятся изменения. Если город заказывает новый генеральный план, он разрабатывается уже на основе мастер-плана. Саму разработку генпланов и правил землепользования ведут профильные организации: это отдельный вид работ. Следующий за генпланом уровень детализации — проект планировки территории.

Мастер-план и Градостроительный кодекс: правовой статус

Введение термина «мастер-план» в законодательство обсуждают уже несколько лет. Есть поручение подготовить мастер-планы для 200 городов и агломераций, а единой закрепленной формы документа до сих пор нет. Появления термина в правовом поле ждут, но каким он будет в окончательном виде, когда и на что распространится, на дату публикации не определено.

Отдельно стоит развести мастер-план и единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования. Единый документ — это генеральный план плюс правила землепользования и застройки под одной обложкой. Раньше они существовали порознь: генплан фиксировал целевое состояние территории на годы вперед, правила землепользования более гибко подстраивали текущее положение дел. Единый документ мастер-плану не равен, это другой уровень работы.

Для каких территорий разрабатывают мастер-план

Масштаб бывает разным, но задача во всех случаях одна: связать экономику, пространство и интересы участников в программу, которую реально выполнить.

Город и агломерация: развитие населенного пункта или группы связанных территорий.
Район или квартал: развитие части города.
Промышленная площадка: редевелопмент и смена назначения.
Туристическая территория: кластер с расчетом потока и инфраструктуры.
Земельный участок девелопера: обоснование застройки и сценариев использования.

В подборке мастер-планов российских городов можно посмотреть, как выглядят такие работы в разных городах.

Карта мастер-плана Окинского района FOX URBAN GROUP. Туристические кластеры Тункинской долины и Восточных Саян: Хойто-Гол, Саяны, Шумак, Мунку-Сардык, с расположением населенных пунктов и объектов размещения.

Кто и на каком этапе заказывает мастер-план

Заказывают его на входе в развитие территории. Круг заказчиков такой: администрации городов и регионов, институты развития, девелоперы, собственники крупных активов. Администрация получает согласованную программу развития, инвестор — обоснование вложений и внятную картину того, какой территория станет через годы. Разработка обычно длится около года: за это время команда проходит путь от анализа до детализированного документа. Как устроены этапы этой работы, подробно разобрано в материале об этапах разработки мастер-плана.

Сколько стоит мастер-план и сколько занимает разработка

Цена зависит от площади территории, стадии и объема исходных данных. Единого прайса не существует: документ для участка девелопера и документ для города различаются в разы. Срок в среднем около года. Детальный разбор цены и факторов, от которых она зависит, вынесен на страницу стоимости разработки.

Не путать

Словом «мастер-план» называют не только градостроительный документ. В фармацевтическом производстве есть валидационный мастер-план — план валидации процессов. В кинопроизводстве мастер-планом называют план съемочного процесса. В этой статье речь идет только о градостроительном значении: развитии территорий, городов и участков.

FAQ

Что можно сделать с вашей территорией:
оценка потенциала за 2 дня →

Запросить анализ

Напишем будущее

вашего проекта вместе