База отдыха расположена на берегу озера Котокель, на восточном берегу Байкала, в сельском поселении Гремячинское Прибайкальского района Бурятии. Территория занимает центральное положение между основными достопримечательностями восточного берега.

Рядом проходит региональная автодорога 81К-001, доступны четыре маршрута междугородних автобусов; ближайшие аэропорт и железнодорожная станция находятся в Улан-Удэ, порт — в селе Турка. Участок входит в границы Байкальской природной территории, поэтому проектные решения проходят экологическую экспертизу.

Для проектирования отобраны две ключевые категории гостей. Семьи с детьми проводят на базе 2–3 дня, ценят тишину, единение с природой и близость к городу, рассчитывают на безопасность, самостоятельную готовку и детские площадки, приезжают на автомобиле.

Компании и организации арендуют территорию целиком на 1–2 дня под мероприятия; им важны автономия, отсутствие режима тишины, оборудованные беседки, баня, игры и активный отдых. Сценарии этих групп определили состав зданий, функций и общественных пространств.

Финансовая модель построена на данных проектов-аналогов и среднеотраслевых показателях с учетом этапности. Индикативная оценка капитальных затрат — около 91 млн ₽, прогнозная выручка на проектной мощности составляет около 47,6 млн ₽ при операционной рентабельности 39%.

Средний чек равен 3 580 ₽ на гостя в сутки, среднегодовая загрузка номерного фонда составляет 0,59. Поэтапный ввод выводит базу на операционную рентабельность уже в первые годы, недисконтированный срок возврата инвестиций оценивается примерно в 5 лет. Объект обслуживает персонал из 15 человек по линейно-функциональной модели.

Проект формирует два типа общественных пространств: приватные на одного-двух человек и шумные для компаний и детей. Терраса с костровой зоной объединяет ресторан и спальный корпус на четырех уровнях с перепадом высот 3 м: остекленная веранда у ресторана, очаги с креслами и проекция фильмов на стену корпуса.

Понтонный пирс соединен лестницей со спальным корпусом и рестораном, служит причалом для лодок и площадкой для свадеб и праздников. На берегу размещены детская площадка, поле для пляжного волейбола и видовые качели, а рядом с ресепшеном расположена площадка для малышей с настилом и шезлонгами для родителей.

Проект реконструирует действующую базу отдыха: 1 943 м² обновления существующих построек и 160 м² нового строительства. Генеральный план включает 40 объектов: спальный корпус, ресторан, ресепшен, баню, коттеджи, барн-хаусы, дом персонала, террасы, костровую зону, пирс, пляж, видовые качели, смотровые площадки, детские и спортивные площадки, парковку.

Расчетная потребность территории — 47,1 куб. м/сут по водоснабжению и водоотведению и 674 кВт по электроснабжению.